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AVALÚO INMOBILIARIO

¿SE DIFERENCIA MUCHO UN AVALÚO INMOBILIARIO EN UN LUGAR CUALQUIERA O EN UN CENTRO HISTÓRICO?

Por el Dr. Ingeniero Juan A. Alvarez Gutiérrez

Profesor e investigador de la UAM-Xochimilco

            Un avalúo inmobiliario es la tasación del valor de un inmueble en las condiciones en que se encuentre; físicas o de lugar. El valor del inmueble está en función de la oferta y la demanda en un mercado estable sin condiciones de especulación. Cuando un mercado inmobiliario está inestable debido a problemáticas económicas, ya sea por recesión económica (disminución o pérdida de la actividad económica de un país), dicho mercado cae en especulaciones; por un lado se encarece y por el otro se abarata, según sea el lugar de la especulación.

            En términos generales, el valor de un inmueble se ve afectado por: su situación geográfica, su edad, su condición física y la funcionalidad de su proyecto.

            Un inmueble puede ser afectado de la noche a la mañana por cambios en la legislación; ampliación de calles, normatividad del uso del suelo, construcción de obra en beneficio de la ciudad (distribuidores viales, puentes peatonales superiores y otros).

            La pregunta es, ¿se aplican las mismas técnicas, valuatorias en los edificios antiguos de un Centro Histórico?.

            La respuesta es ¡no!. Según los reglamentos de construcción en sus artículos; no se podrá reestructurar, construir obra nueva, o todo tipo de instalaciones, incluyendo el giro del inmueble, en monumentos o zona de monumentos o en Centros Históricos, si no intervienen la Ley Federal de monumentos y zonas Arqueológicas. La Ley de Salvaguarda del patrimonio urbanístico y arquitectónico o en aquellas que hayan sido determinadas como de conservación del patrimonio cultural según algún catalogo debidamente publicado por la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda y del Manual Técnico de Procedimientos para rehabilitación de monumentos históricos (faro Carranza, edificio Correos, edificio Aduana) pero como se dijo antes, si hay un catálogo donde entren inmuebles que hay que salvaguardar como patrimonio cultural y que estén en el Centro Histórico, aunque sean particulares tendrán que acatar estas normas.

            Y es aquí donde los procedimientos de valuación cambian brutalmente, pues aunque sean inmuebles particulares deben acatar las normativas. Un inmueble en el Centro Histórico (me refiero al inmueble particular) ya que los del patrimonio edilicio para su restauración o mantenimiento no se valoran de esta manera sino bajo presupuesto federales.

            Tasar un inmueble particular antiguo en el Centro Histórico es muy difícil, casi son valores estimativos; ¿en cuánto puedes valorar un muro de piedra muca?, ¿del de una cúpula?, o que le vas a dar una “manita de gato” para que tenga plusvalía (la manita de gato se rige por las normas antes mencionadas). El valor del terreno es fuertemente especulativo, las rentas de los inmuebles varía de calle a calle y suele ser muy altas para poder hacer una buena, justipreciación de las mismas, a veces conviene más hacer un estudio de factibilidad de proyecto para ver la realidad de la inversión y su posible recuperación a corto o mediano plazo.

            Por esto, es que muchos propietarios no invierten en sus inmuebles y crean la ignorante idea de dejarlos derruir para sacar “mejor provecho”.